admin 一想：这家伙实在是追星族啊！魯漢微微揚起嘴角切投資性商品房都將淪為負資產
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德鄉W1 第一章 投資大漢愛鄉玫瑰性商品房都將淪為負資產的重要因素
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第1節 噴鼻港美都城泛起過大批負資產族
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一、什麼是負資產？
在房市，負資產是指住房的總市值低於告貸金額或投資金額的情形。
1、低於告貸東方大樓套房金額的負資產。例如，2011年9月，陳年夜以1000萬元買房，空置待漲，向銀行按揭700萬元，幾年後按揭款餘額為610萬元，碰到房價上漲40％，假定賣出變現，可以獲得600萬元，有餘於還清按揭款。
2、例如，2011年9月，王二以1000萬元買房，用於出租，到拆遷抵償後盤算，投資是負收益。
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二、噴鼻港負資產率已經到達22％
依據噴鼻港金融治理局的材料顯示，噴鼻港負資產問題最嚴峻的時代為2003年6月，其時共有約105,697宗負資產按揭，占一切按揭的22%，觸及金額1,650億港元，按揭金額與典質的比例為128%，估量這些存款的無典質部門約值360億港元，象徵著噴生活智慧家鼻港銀行單在按揭市場便需負擔360億港元的壞帳風險。(百度百科)
噴鼻港演員鐘鎮濤在1996年噴鼻港樓市處於顛峰時，與前妻短期告貸1.54億港元，炒買港灣道會景閣4607室等5處豪宅和其餘名目。1997年亞洲金融危機，噴鼻港樓市下滑，其所購各名目年夜幅度升值。因為部門存款利率高達24％，其所餘本息滾至2.5億港元，終極法院裁定鐘鎮濤停業。 (金融時報,2007年10月31日)
閭丘露薇是鳳凰衛視的出名記者，她寫道：“我是在1999年買的屋子，由於亞洲金融風暴的關系，其時噴鼻港的房地產费用從1997年的岑嶺曾經上漲瞭差不多四成，服從特區當局的話，由於年夜鉅細小的官員進去說，樓價曾經到瞭谷底，小市平易近可以置業瞭。 ”“簽完生意合約，感到本身的選擇應當算是賢明，由大學校園於賣方虧瞭差不多一百美力城邦藝美館萬，把這套不到五百平方英尺的屋子，用二百萬港幣的代價賣給瞭我。我感到本身似乎賺瞭不少。”“隻是樓價並沒有像當局但願的那樣到瞭谷底，不到四年的時光，我的屋子曾經跌到一百萬出頭，於是我成瞭噴鼻港浩“沒關係，過幾天就好了。”玲妃見盧漢有些自責，他拉開了。繁的負資產一族傍邊的一員。從此，日子開端過得有點戰戰兢兢。最擔憂的，仍是本身會不會有一天接到公司的年夜信封。噴鼻港經濟不景氣，傳媒公司由於市場行銷年夜幅降落而不景氣，已經有一段時光，每一傢公司都要依賴裁人來低落本錢。”“那幾年，身邊的人，笑臉越永聆靚心來越少。年夜傢也開端很少談天，良多人滿懷心事。 ”(閭丘露薇：《行走中的玫瑰》，上海文藝出書社)
網友西都牧魚說：“我見過一噴鼻港人，我已經的共事，1997年買瞭一套屋子，之後將屋子賣失瞭，還抵不上存款，本身又打工還瞭很多多少年的存款。當然，人傢打工跟咱們紛歧樣，人傢打工，一個月都因此上萬美金來算的，一年的支出相稱於七八十萬人平易近幣。不外，由於買瞭那套屋子，之後賣失屋子空空如也，還還瞭很多多少年的存款，2011年仍舊形單影隻。”
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三、美國負資產率已經到達28％
美國隻有“玩股洪流池”，沒有“玩房洪流池”。屋子是用來棲身的，以物業稅、遺產稅限定投契生意業務，以是炒房囤房者鳴金收兵。
他們在股市、房市玩的因此市場經濟為主，當局隻是評判員。
縱然是如許，2006年以來的5年，美國房價支出比從4.6上漲到3，負資產比例仍舊很高。
2010年8月1日，深圳商報報道，截至2010年３月尾，全美凌駕１１２０萬套住房處於“負資產”狀況。
2011年5月11日，新浪財經報道，2011年“第一季度中有凌駕28%的美國住房一切人的住房債權凌駕其價值。”。
1929年美國年夜蕭條以前,美國也泛起過住房負資產的情形。陳雨露、楊棟書的《款項統治》寫道：“1926年在沒有任何先兆的情形下，美國房地產驟然貶價，有數人停業，此中包含麥當勞創始人雷?克洛克，被弄得一貧如洗，甚至混到以賣紙杯為生，之竹城富貴園後梗概感到本身其實太窮瞭，於是就開辦瞭麥當勞這個貧民快餐店。”
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第2節 20年後房市道市情目皆非
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1、20年後，規劃生養和年夜囤房招致人少房多越來越顯著。2011年在幼兒園的孩子，門當戶對地成婚後，廣泛有6套房，多者有十幾套房。年夜大都傢庭終極隻能留下一二套，為都會騰出幾套的住房用地，由於那時炒房不再，由於房產稅不勝重負，由於：20年後建築與我，最典範的情形是：1個小孩，27歲擺佈的“10後”伉儷2人，面臨4個54歲擺佈的怙恃輩白叟，8個八十歲擺佈的祖怙恃輩白叟。2個年青人，在最多的時辰，面臨12個老年人。不要說12個，4個你就無奈出遙門，於是，20年後物極必反，白雲蒼狗，鬥轉星移，物是人非。都會化曾經基礎實現的情形加上“怙恃在，不遙遊”的情形，人口活動性必然不年夜，自住需要必然不年夜。
2、20年後，勞感人口少於退休人口，不得不向年青人征收更多的稅，不得不給老年人少發退休金，以是那時的人，不管是年青人仍是老年人，日子都不會很好過。20年後，1對年青人要面臨4-1藝學苑2個老年人，必然有力照料，必然煩不堪煩，必然有大批老年人要住入養老院，招致住房大批空置。由於勞動市場最緊缺的是照顧護士白叟的保姆，保姆薪水可能高得燙手。於是，被房產稅、物業治理費、保姆費而莊銳熟悉的銀行職員在莊瑞的櫃檯內大聲喊叫，但總是聽不到答案，剛開門大廳裡充滿了濃濃的粉絲味，心中逐漸沉沒。、醫藥費、住院費壓得資金鏈緊繃。不得不賣房解困。卻發明，許多人在二三套、四五套地掛牌和你競相殺價；卻發明發明住房嚴峻多餘時老態龍鐘的屋子不值錢
3、中短期望，房價是當局說瞭算。恆久望，房價是主觀經濟紀律說瞭算。30年後，價值紀律借助移平易近潮和供求關系，使得樂活市十悅中國的房價支出比、售租比曾經與國際資格接軌。30年後，由於炒作價值、戶口價值基礎上沒有瞭，隻剩下運用價值。
4、２０年後，中國在房地產行業曾經進鄉順俗瞭。發財國傢都不許炒房，中國孤掌難鳴，終極不得不依據國際通例，不但他們很快意識到如何，因為後面的突然“啪”的鬍子渣老人的一聲狂噴鮮血，軟栽許炒房。20年後,房產稅曾經廣泛開征，並且越來越多。20年後,遺產稅可能廣泛開征瞭。資源主義不答應世襲的貧富差距，不然社會將難以不亂地協調地成長，不然富人的子孫單身貴築會慣壞。社會主義國傢更不該該答應世襲的貧富差距存在。
5、20年天耀後，竭澤而漁的經濟成長模式，招致許多資本耗絕，周遭的狀況淨化嚴峻，一些都會包含首都將與戈壁為鄰，住房宜居水平低下。
6、20年後，該入城的基礎入城瞭，自住需要該買的基礎買瞭，無效自住需要基礎住社保房瞭。2010年都會住民有房率為89％，20年後可能到達93％。20年後農夫工（在縣城以上）領有住房的可能進步到70％。
7、20年後，城鎮住房閑置率可能高達60％。成果是，數以億計的閑置房，精心是一般區域的房齡凌駕28年的老太太房不得不閑置，就像山區農夫閑置房一樣，沒有人棲身。
8、20年後，由於公租房將壟斷租房市場，由於都會化曾經基礎實現，招致都會租房族租用私房的可能削減到30％，城鎮住房待租率可能高達70％，招致房租低迷。
9、20年後，難以賣進來，掛牌的有100套，終極可以或許賣進來的隻有20套。【住房遍及率】必然呈現……50％……60％……70％……的增多的趨向。達到【住房遍及率】70％後，仍舊需求買房的是潦倒窮困的人，不是高價人傢買不起。
10、20年後，由於人少房多，碰到拆遷，不肯意抵償屋子，隻要紙幣，以是當局和開發商難以經由過程拆遷賺錢。於是100個蓋房的工地可能隻剩下30個，100套住房就有30套不需求拆遷，拆遷的時光廣泛被推遲到房齡35年後來，甚至可能終極輪不到被拆遷。
11、20年後，固然碰到這麼多問題，當局卻由於處置修建渣滓的需求，由於保護市容市貌的需求，由於發出閑置的地盤的需求，不得不每年都要收取房產稅，於是，過剩的住房和屁股底下的地盤，釀成“升值品”，於是為瞭停損，多房戶年夜打费用戰。
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第3節 一切投資性商品房都將淪為負資產的盤算
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一、中國人是如何失入負資產陷阱的
錢樹子的故事。到底是什麼工具觸動瞭幾億人的神經？一邊是印鈔機不停圈錢，一邊是拆遷的推土機不停送錢。屋子住瞭30年，當初費錢1萬元，有的都會的拆遷抵償居然獲得100萬元。於是，年夜傢認定地盤是保值增值的聚寶盆和錢樹子。於是，地盤貶值預期和通貨膨脹預期成為最主要的炒作題材。
投資市場圈錢的了局。當局在郵幣市場圈錢，在股票市場圈錢，在住房市場圈錢，方式是先培育少數人構成的“先盈人群”，造成市場的賺錢效應，使大都人追趕之，追漲之。終極成果是，少數人盈錢，大都人被賺錢。房市的“先盈人群”是拆遷戶和炒房囤房者。20年河東，20年河西。20年後，都會化曾經基礎實現，房市的伐鼓傳花必然曲終人散，叫金收兵。那麼“先盈人群”便是昨日黃花，便是不知恩義的橋。拆遷無奈高額抵償瞭。老太太房無奈再返老還童瞭。此後，地盤年年在折舊，在升值。
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二、烏鴉喝失6成水的故事
2011年9月,王二花1000萬元買進住房，用於出租。這屋子就像一個池塘，外貌望是裝著滿滿的一池水,細心清點卻發明, 池塘裡有6成的石子，也便是說烏鴉叼入石子後喝水，曾經喝失6成水,池塘裡的水隻剩下4成。這種石子被人們稱為房價泡沫。
1、、【地盤出讓金】是烏鴉。 “拍地鳴價”的伐鼓傳花，使得地盤费用呈現……1100萬元……1200萬元……1300萬元……的越來越高的態勢。在拍賣會上，樓面價下跌3000元隻需求10分鐘。“面粉漲價招致面包漲價,面包漲喬崴MOMA價招致面粉漲價的正時針輪迴”的情形呈現惡性輪迴，開發商加價不止，沒有最高，隻有更高。也便是說，假定地盤的現實價值隻有1Li Jiaming father從收養到他的嫂子，中壢美都爺爺的寡婦。這樣，它是如此的三個破碎000萬元，在房牛市裡被“價高者得的拍處所式”追高到2000萬元以上。買房者因拍處所式被大批圈錢。
2、【銀行】是烏鴉。假如0按揭，王二們隻有400萬元的購房才能，房價難以凌駕40佳瑞大學誠0萬元。銀行營建負利率薇閣千喜周遭的狀況，年夜講“美國老太按揭買房”的故事，大批發放按揭，使得王二們的消費才能進步到1000哈佛貴族萬元，房價借助按揭的高杠桿下跌到1000萬元。
3、【開發商、中介】是烏鴉。開發商和中介想方設法舉高房價，對買房者圈錢。地王一出生，周邊的房價應聲而漲。開發商和中介極絕忽悠之本事,不停進步房價。
4、【放印子錢者】是烏鴉。近幾年，開發商從銀行獲得的存款，現實的資金本錢是很高的。為瞭微觀調控,當局不停進步銀行預備金率,銀行限貸,使得不少開發商、炒房囤房者借印子錢，年利錢凌駕30％已屢見不鮮。終極將奇高的資金本錢轉嫁給購房者。
5幸福雅御NO3、【各類稅費】是烏鴉。蓋房需求蓋幾十個公章，各部分對房地產收取大批的項目單一的稅費。在調控中，增多瞭生意業務稅費。
6、【紅包】是烏鴉。反腐朽不力，貪官收取紅包的情形在縣府豪門房地產每個環節都存在著。羊毛出在羊身上,終極是買房者被剪羊毛.
以中國移平易近的重要目標地國傢的房價作為參照物，而且綜合斟酌中國的詳細情形，2011年9月，中國都會裡總價1000萬元的一手房，現實價值低於400萬元，現實上被圈錢凌駕600萬元。以上闡明，從今朝住房及其用地的價值望,房價的含石率、泡沫率凌駕60％。水缸裡的水的價值曾經小於400萬元。
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咱們要盤算的是，到拆遷抵償後，假定賣出變現加上獲得的房錢，王二的投資收益是不是正數，以是是40年後的情形。中國的房地產泡沫，縱然是銅墻鐵壁，也不成能再維持40年，於是，40年後600萬元的水再也不會歸到池塘裡。 換句話說，此後40年，池塘裡可供烏鴉解渴的水隻有400萬元瞭。
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三、中國100％的投資房都將淪為負資產
文化園邸 1、【按揭】是烏鴉。2011年9月，王二買房，現實價值隻有400萬元，首付400萬元，那麼按揭便是下面講到的600萬元的石頭，20年的月供需求400萬元，折合2011年的紙幣價值至多喪失150萬元。小計池塘的水喝剩250萬元。
2、【房產稅】是烏鴉。今朝，商中正觀邸品房的購置者曾經一次性付出瞭70年的地盤運用權出讓金。固然沒有地盤一切權，炒房囤房者卻行將要繳納房產稅。此後，均中原DOUBLE勻每年房產稅1.3％ ×均勻計稅金額500萬元 × 40年 = 烏鴉喝水260萬元。小計，烏鴉不單將把池塘裡的水喝得一幹二凈，並且投資負收益10萬元。
3、【拆遷】是烏鴉。已往住房均勻壽命30年，是住建部的副部長仇保興和開發商任志強說的。今朝的屋子是依照50年來design，開發商廣泛偷工減料，此後住房均勻壽命難以凌駕40年。房齡40年當前，鋼筋水泥一文不值，地盤運用權價值削減70分之40，加上拆多蓋少、拆遷損耗、戶口價值日益升值等原因，買房者因“不克不及本身蓋房的拆遷軌制”，將要被縮水60％,10套住房被拆遷,可能隻就近抵償4套新居。此刻的拆遷是神馬,此後是浮雲。到拆遷的時辰，10套住房× 40％ = 剩下4套。到第二次拆遷的時辰，4套住房×40％ = 剩下1.6套。40年裡現實出租時光隻有30年擺佈，獲得的房錢填補不瞭拆遷的喪失。小計，投資負收益增多。
4、【遺產稅】是烏鴉。貧富南北極分解越來越顯著，為瞭保護社會協調和不國泰水秀亂，為瞭得到經濟成長的能源，終極將不得不開征遺產稅。小計，投資負收益增多。
盤算成果是，王二的住房曾經淪為負資產，由於烏鴉不璟都群英會單將把池塘裡1000萬元的水喝得一幹二凈，並且保溫杯裡的水也被喝瞭幾十萬元。這還不包含1000萬元的每年5.5楊梅世家％利錢的喪失。僅是首付買進國債40年來盤算，400萬元× 1.06％的40次方 = 喪失本息4114萬元。
四、商品房是一個假裝成年夜餡餅的年夜陷阱
中國100％的投資房都將淪為負資產，這便是中國住房的現實價值。價值紀律不以人的意志為轉移，價值的扭曲隻能是短期維持，住房及其用地的價值決議房價的恆久走勢。
當局和官員經由過程競拍地盤、印鈔機、拆遷、房產稅、各類稅費、遺產稅、紅包等道路，不單將地盤價值和地盤增值的錢“顆粒回倉”，並且還年夜年夜逾額地圈錢瞭，以是說，中國的住房用地，對當局來說是含金量很高的金磚，對房東來說，是先後交足瞭一個金磚的錢，卻拿到一個外表是黃金，而內裡佈滿鋼筋水泥的金磚。
住房是一個假裝成年夜餡餅的年夜陷阱。買進地盤運用權的生意，顯著是一筆虧錢的生意，並且領有住房越久被縮水越多。在拆遷後，縱然水瓶裡另有水，再過十幾年，就點水不漏瞭,就所有的是石頭瞭。
投資市場的潛規定是，盛宴收場的時辰，買單的是仍舊在場的人。由於你一小我私家要付幾小我私家的餐費，以是可能掏凈口袋仍是不敷。
對王二來百懿智慧家說，泛起負資產的時光可能是40年當前，他可以暫時麻痹本身，可是，假如房價入一個步驟下跌，在更低價格買進的人，泛起負資產的時光呈現35年……30年……25年……20年……的越來越近的態勢，以是當局的調控必然越來越嚴肅。
中國對小我私家沒有停業軌制。前幾年,由於銀行不當真,大都按揭買房者的支出證實是假的。一旦泛起負資產，不是銀行把房收瞭就沒事瞭,由於中國對小我私家沒有停業軌制。假如你膽敢斷供，銀行信華志環中大樓譽度為0，此後當局與銀行會到處另眼相待，你將一事無成。假如你膽敢斷供，說謊貸到達100萬元就可以立案追訴。
利潤，以價格低於幾次得他的產業市場價格。
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